認識土地組織架構－專售台中地產 - 林宏禧的痞客邦PIXNET部落格

土地使用架構示意圖

農業用地，其法律依據及範圍如下：
一、耕地：依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
五、依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

常見問題：

問：何謂「都市土地」？「非都市土地」？

一、都市土地：已發布都市計畫或依「都市計畫法」第八十一條規定，為了新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建的土地。

二、非都市土地：指都市土地以外的土地。

問：非都市土地有幾種使用分區？幾種使用地類別？

非都市土地，依「區域計畫法施行細則」第十三條規定，共劃分成十種使用分區：即特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區與其他使用區或特定專用區。又依「區域計畫法施行細則」第十五條規定，各使用分區下編定成十八種用地別：即甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、墳墓用地與特定目的事業用地。

問：何謂「農村社區」？「鄉村區」？「農村聚落」？「原住民聚落」？

一、農村社區：指依「區域計畫法」劃定非都市土地使用分區的鄉村區、農村聚落及原住民聚落。
二、鄉村區：為調和與改善農村居住與生產環境，以及配合政府農地興建住宅社區政策的需要而劃定者，其劃定標準如下：
（一）現有聚落人口達一定規模
1. 現有聚落達200人以上的地區，但山地鄉及離島得視實際狀況予以酌減。
2. 現有鄉村區擴大，其已發展用地面積達全區可發展用地70%以上，並應考量未來十五年發展需要，擴大面積不小於5公頃，居住淨密度不小於每公頃150人為原則，並以容積率管制。
（二）專案申請
1. 依農業主管機關擬訂的農村綜合發展計畫或農漁村社區環境更新規劃指定的農漁村社區。
2. 配合政府農地興建住宅社區政策而規劃者。
三、農村聚落：都市計畫與非都市土地鄉村區範圍外農村人口（200人以下、15戶以上）集居的村落。
四、原住民聚落：以原住民為主聚落的村落。

問：非都市土地使用編定後，可以辦理使用分區檢討及變更的情形有那些？

依「區域計畫法」等法律的規定，使用土地面積超過一定規模，需依「非都市土地使用管制規則」及「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」規定，辦理非都市土地使用分區檢討及變更的情形有：
（一）定期變更：依照「區域計畫法」第十三條規定，區域計畫每五年定期通盤檢討後，需要變更分區的土地，應依變更分區有關規定，辦理變更使用分區類別。
（二）隨時變更：依「區域計畫法」第十五條之一的規定，區域計畫完成通盤檢討公告實施後，不屬於第十一條的非都市土地，符合非都市土地分區使用計畫者，得依下列規定辦理分區變更：
1. 政府為加強資源保育需檢討變更使用分區者，得由直轄市、縣（市）政府報經上級主管機關核定後，直接辦理分區變更；如變更為特定農業區、一般農業區、森林區或山坡地保育區。
2. 為開發利用，依各該區域計畫規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣（市）政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更；如變更為工業區、鄉村區、風景區或特定專業區。
因此，非都市土地使用分區的變更，應依前述的法令規定辦理。

問：農地買賣自由化後，誰可以承購農地？

以前，在「農地農有」的政策下，農地所有權移轉時，其承受人以能自耕者為限，即農地承受人必須先取得自耕能力證明書後，才可辦理農地所有權移轉登記。今後，在「農地農用」的政策下，只要是自然人都可以承購農地，只是其取得農地的面積，合計以不得超過二十公頃為限，若超過二十公頃的上限，則超過部分的轉讓契約或取得行為視為無效，不得辦理移轉登記。

問：農地買賣自由化後，私法人也可以承受耕地嗎？

依「農業發展條例」第三十三條規定，私法人不得承受耕地，但農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集的類目及標準者，經申請許可後，則可以承受耕地。

問：何謂「農業用地」？「耕地」？

一、所謂「農業用地」是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用的土地：
（一）供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
（二）供與農業經營不可分離的農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用的土地。
（三）農民團體與合作農場所有直接供農業使用的倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
二、所謂「耕地」是指依「區域計畫法」劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地，或依「都市計畫法」劃定為農業區、保護區的田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定的田、旱地目土地；以及國家公園區內，依「國家公園法」劃定的分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定的土地。

問：以前規定耕地不得分割的限制，有沒有放寬？

過去的規定，耕地是不得分割的，但修正後的「農業發展條例」除了限制新購的每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割外；其他屬於下列情形者，則不作限制：
（一）因承購毗鄰的耕地而與其既有的耕地合併時，得辦理分割合併；同一所有權人的二宗以上的毗鄰耕地，在土地宗數未增加的情況下，可以辦理分割合併。
（二）部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更的部分及共有分管的未變更部分，可以辦理分割。
（三）在「農業發展條例」修正施行後所繼承的耕地，可以辦理分割為單獨所有。
（四）在「農業發展條例」修正施行前的共有耕地，可以辦理分割為單獨所有。
（五）耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，可以辦理分割為租佃雙方單獨所有。
（六）非農地重劃地區，變更為農水路使用者，可以辦理分割。
（七）其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經中央農業主管機關專案核准者，可以辦理分割。

問：新購農地可否蓋農舍的爭議，最後的結論為何？

「農業發展條例」修正施行後，取得農業用地的農民，在「無自用農舍」、「需要興建農舍」與「不影響農業生產環境及農村發展」的前提下，可經直轄市或縣（市）主管機關核定，申請以「集村方式」或「在自有農業用地上」興建農舍。但是，用來申請興建農舍的新購農業用地應確實是供農業使用，一旦興建農舍之後，則必須屆滿五年才可以移轉，但若因繼承或法院拍賣而必須辦理移轉者，則沒有五年的限制。
　　至於「農業發展條例」修正施行前取得的農業用地，包括「農業發展條例」修正施行前為共有，而於「農業發展條例」修正施行後分割為單獨所有者，在「無自用農舍」與「需要興建農舍」的前提下，可依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍，不受影響！
　　其中，農舍的起造人應為該農舍坐落土地的所有權人，且農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；再者，已申請興建農舍的農業用地不得再重複申請。
　　有關申請興建農舍的農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可的撤銷及其他應遵行事項的辦法，將由內政部會同中央農業主管機關訂定。

問：何謂「公地放領」﹖

「公地放領」是指公地管理機關及縣（市）政府依據法令規定，准許符合放領要件的承租農民，依照規定程序申請承領，並在繳清全部放領地價後，辦理移轉土地所有權給承租人。

問：公地放領的對象為何？

公有耕地及公有山坡地的放領對象，為民國六十五年九月二十四日以前已承租該公有耕地或公有山坡地，至放領辦法於民國八十三年十一月發布時仍繼續承租使用的農民、依法換約承租使用的農民或由其繼承人繼承承租使用的農民。這些承租公有耕地或公有山坡地的農民，如有積欠租金時，應先向放租機關繳清後，才可辦理放領。