Ｑ：何謂建蔽率？容積率？
所謂建蔽率，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。
而容積率呢？就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。
再看兩率綜合解析 但事實上，兩率的因素皆須考慮進去，兩者綜合之後就變成：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50％，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500％，則至少需蓋十層樓。
而實務上，也許基地附近有山河景觀或附近皆為五樓公寓，若甲建商欲蓋高樓，高樓層視野佳價錢也好，則建蔽率不一定要用到完，假設同上例基地面積200平方公尺，該區容積率500％，如果甲建商的建蔽率僅用到36％，則可得到建物的最大投影面積為72平方公尺，這樣一來，建商就至少需蓋十四層的大樓，若又有頂樓退縮、地下法定停車位及機房不計入容積或容積獎勵（政府因建商幫助都市更新等事項，免費送給建商的容積），搞不好可以蓋到十五、十六樓。
兩率話說從頭在了解了兩率的計算方式與運作流程之後，那麼，兩率的實質意義何在呢？
在建蔽率的部分，政府在早年就有所限制，原因顯而易見，因為在都市中建物林立，假如建物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距不足，私密性也受到影響，結果就造成雖然建物的『最大投影面積』受到限制，假設容積率不限，建物競相比『高』，以『塞進』更多的人、建商賺更多的錢，甚至造成某些地方『一線天』的人造奇景，產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。
有鑑於此，北高兩市較早採取容積率管制的措施，以限制總共可建築面積、杜絕上述亂象發生可能，台灣省則慢了一拍，以致前幾年還有建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建、造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定。
不同類別的建地有什麼差異？明瞭了建蔽率與容積率的定義後，接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析：住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區，大多位處郊區以外，兩率也就較低，環境較優質，樓高不高（樓高限高21米），透天產品居多，房價較高，但交通可能稍嫌不便；住三用地則位市區，兩率較住二略高，為純粹的住宅用地，在台北市為分佈最多之使用分區。
在台北市由於高度都市化，除住宅區外還是商業用地，尤其是商二、商三用地，在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高，可運用空間彈性大，因為商業使用空間樓層高度不受限3.6米高度之規定，便有為數不少的挑高非住宅產品產生，以符合寸土寸金的台北人需求。（商業用地的建物高度有優勢，但不符合優惠住宅之規定）
至於在非都市建地利用方面，由於位於都市計劃外圍，土地取得價格便宜許多，一旦該區有發展遠景，便很容易成為建商大舉購地的目標。
其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地；丙種建地則為山坡地建地，前些年由於容積率驟降至120％，引起領有舊建照（一般稱為老丙建）的建商搶建，造成位處偏遠的大型造鎮案林立，但因水災及土石流，形成餘屋充斥的慘象；而丁種建地就是工業建地，容積率300％為四者最高，一樣受到廠辦市場低迷影響，建商把腦筋動到蓋工業住宅上，雖然因地價低、容積率高，房價也相對便宜，但因環境不良，始終乏人問津。
留言列表
房地產資訊 (71)
